深圳市的城市更新是由于深圳特殊的自然條件和城市建設歷程所決定的，雖然深圳特區成立至今只有四十年，但是城市更新的進程也伴隨著城市發展，時刻在進行著，為這個城市帶來更多的便利和更強的活力?；仡櫤驼雇钲谑谐鞘懈碌臍v程，對其他城市也具有一定的借鑒意義。
深圳市是在原來寶安縣的基礎上發展起來的，作為一個副省級城市，地域面積是比較小的。同為一線城市，深圳的市域面積只有廣州的四分之一、上海的三分之一，北京的八分之一。
深圳市在2005年就做出土地空間、能源與水資源、人口重負、環境承載力四個難以為繼的判斷，向存量要空間，成為一種被迫的選擇。
我們可以把深圳的面積簡化為三個數字，一個是深圳總面積大約2000平方公里，其中有一半劃入基本生態控制線，大概1000平方公里，線內基本沒有大規模的開發建設。剩下可建設的1000平方公里又可以籠統地分為非經營性用地和經營性用地。道路、綠地、公共設施、市政設施等非經營性用地大概500平方公里，所以，深圳市只有大約500平方公里的經營性用地。
圖2 深圳市基本生態控制線示意圖
深圳的城市發展非常迅速，在城市建設的早期，市政府發展資金有限，因此有很多未征轉為國有用地的集體土地在城市中保留下來，就是所謂的“城中村”。隨著城市的擴張，有些城中村甚至位于現在城市的中心，這也是深圳的一個特色。
在上世紀90年代以前，城中村基本是城市投資的盲點，村中基礎設施幾乎都是靠各村自己來建設管理的，因此出現了很多環境、治安、消防方面問題， 有一些報道或評論將城中村稱為“城市毒瘤”，是“藏污納垢”的據點。因此，市政府逐步把城中村改造提上議事日程。
2005年福田區漁農村是第一個拆除重建的城中村。當時采取的方式是政府主導，包括進行制定計劃和規劃、與原村民進行逐棟逐戶的拆遷談判、最后交給國資的開發企業進行建設銷售。具體規劃上看，在3.26公頃的土地上，拆除了11萬平方米的建筑，新建了29萬平方米的住宅，容積率達到了6.6，公共配套設施只增加了2500平方米的小型社區服務設施。
漁農村的改造，作為破冰項目取得了成功，但是改造的模式卻是不可持續、難以推廣的。在政府主導的方向下，必須利用市場的模式來操作，增加對公共設施和用地的貢獻，才具有全面鋪開的可能性，才能實現各方利益多贏。
圖3 漁農村改造前后對比
城市的重建和改造，并不僅僅是推倒重來，改造的主體也并非只有城中村。城市更像是一個活的機體，時時刻刻都在自我完善、自我更新。
吳良鏞院士提出的城市有機更新理論，為深圳市的城市更新提供了理論基礎。結合包括漁農村在內的一系列更新改造積累的經驗，總結并提高，深圳市在2009年出臺了《深圳市城市更新辦法》，作為指導全市城市更新工作的基本綱領。
從這個《辦法》開始，深圳市制定了相當多的政策層面、技術標準層面、操作層面的的文件和辦法，以逐步規范城市更新中的各種操作，完善利益分配的機制。例如，容積率不好確定，就制定一個辦法，計算容積率；獎勵面積不好算，就制定一個辦法規定獎勵面積；集體土地怎么使用、怎么入市，國有土地怎樣騰挪、怎樣移交，類似的問題都有詳細的規定來指導開發商如何操作、政府部門如何審批。
城市更新管理體系本身也在不斷的更新，以適應不斷變化的形勢和具體的管理流程。2017年《深圳市城市更新辦法》也進行了修改，對一些原有的政策進行了改進。
《城市更新辦法》其根本作用，還是為市場主體參與城市更新制定了比較基礎的規則，極大地調動了開發商、原村民的積極性，深圳市的城市更新也就全面地鋪開了。
《辦法》中對所有類型的城市更新，根據改造強度的不斷增加，規定了三種改造方法，分別是功能改變、綜合整治、拆除重建。
功能改變通常不涉及到建筑外觀的大幅度變化，因此也比較少受到關注，但近些年一些未經審批的功能改變，例如將廠房改造成公寓或者辦公用房出租，還是造成了一些負面的影響，因此各級政府也在不斷地加強監管。
綜合整治通常是在功能改變的基礎上，同時對建筑、園區、廠區外觀、環境、消防、綠化等進行改善，以提升城市功能。
圖4 南海e庫改造前后對比
例如南海e庫項目，原來是招商蛇口的工業廠房，現在改作辦公和商業設施，極大地增加了地區的活力，改善了環境。類似的項目比較容易看到，也比較容易理解。
還有就是城中村的綜合整治?，F有的改造方式，有一些強度比較高的城中村，拆除重建的難度很大，就有實力比較強的地產公司，整租下來，進行綜合整治之后再對外分租出去。其中萬科就制定了一個“萬村計劃”，準備加大在城中村綜合整治方面的投入，以期在租金水平不會太大幅度上升的前提下，為城市提供大量的低成本的住宅。
圖5 水圍村綜合整治后的照片
另外就是旅游村類型的，例如較場尾就是濱海的一個村。深圳是設計之都，有幾十家設計公司通過與本地村民結對子，參與了民宿綜合整治，這個村很快就發展起來，現在已經是非常知名的旅游村了。
圖6 較場尾綜合整治后的照片
在綜合整治中對傳統文化的保護也是比較重視的。例如下沙村是一個非常有特點的村，它的改造是包括了綜合整治和拆除重建。對祠堂和村民廣場的綜合整治，保留了社區活動的空間，每年的宗族活動和非常有特色的“盆菜”儀式得以保留。
圖7 下沙村綜合整治后舉行盛大儀式的場景
拆除重建類的規模是比較大的，截至2017年底，已批拆除用地達到50.23平方公里，如果這50多平方公里實現拆除重建，也就是說深圳所有的經營性用地的1/10都將要被重建。這個數字還在不斷增大。
拆除重建能夠在深圳廣泛的實施，主要是基于多贏的制度設計，在開發商獲得開發收益的同時，原住民獲得良好的安置和環境的改善，而政府也獲得了土地的再開發收益和轉移的用地，用于道路、設施的修建，還有配建的保障房和創新型產業用房。粗略估算，每年深圳城市更新獲得的補繳地價在幾百億元的規模。
一些拆除重建類項目的規模是比較大的，例如華潤大沖的舊改，改造周期很長，但是改造出來的效果非常顯著。還有就是產業類型的改造項目，例如天安云谷，操作主體天安具有非常強的產業運營的能力，通過城市更新為華為及其上下游企業提供了大量新增的產業空間，是非常有代表性的項目。
圖8 天安云谷已建成的產業區
拆除重建項目也很注重對歷史文化的保留，例如對金威啤酒廠的改造。原有的發酵罐、水塔、工廠的設施進行了適當的保留作為博物館、文化展覽性的設施。
圖9 金威啤酒廠城市更新規劃效果圖
近期政府也在逐步加大對城市更新的管控，包括制定《城市更新十三五規劃》來控制更新的規模和范圍，劃定工業區塊線避免產業空心化，提高舊住宅區的改造門檻，加強棚戶區改造和土地整備等。
除了《深圳市城市更新辦法》所定義的三種城市更新的主要類型以外，城市作為一個有機的整體，也無時不刻在自我更新，尤其是非經營性用地更需要政府給與關注。
深圳市規劃國土委員會制定了一個《趣城·美麗都市計劃》系統性地梳理了城市中比較有趣味的區域，就像是人體中的穴位一樣，找到了768個城市公共空間進行微更新?，F在蛇口正在組織“趣城·社區微更新計劃”。
“藍更新”是指對濱水空間的改造，例如貫穿中心公園的福田河，經過十多年的持續治理，已經從劣五類水體變得很清澈，濱水空間也非常宜人，成為市民休閑的好去處。
圖10 福田河治理前后對比
“綠更新”是指對綠地進行的改造，例如深圳高爾夫球場，30年的土地出讓期已經結束，現已被收回作為城市公共綠地重新規劃。
“街更新”最典型的就是華強北路的更新，除此自外還有很多食街、文化街的跟新改造。
“便更新”是指為增加市民生活的便利性而進行的更新，例如福田中心區的空中連廊計劃，空中連廊將和地下通道一同使福田中心區變得更加適宜步行。
圖11 福田中心區二層連廊系統規劃圖（局部）
“愛更新”就是為愛而更新，是針對特定人群進行的城市升級行動，例如建設“兒童友好型城市”的計劃，這個計劃里面包括對室外空間、室內空間和場館設施的改造升級。
圖12 深圳市長宣布深圳將建設兒童友好型城市
在空間實體的更新之外，也還一種“軟更新”，是指社區規劃師制度的建立，是深圳市社區尺度規劃與治理的一種創新實踐。市政府自2012年起，向社區派駐處級干部掛點擔任社區規劃師，每月保證親自下社區提供規劃服務至少一次，并有規劃院提供長期技術服務。深圳市規劃和國土資源委員會對此建立了首問負責制，對社區規劃師實行定期考核。
圖13 社區規劃師在城市規劃年會上介紹深圳市的創新
另外要介紹一下深圳的燈光秀，從廣義上來講，燈光設計也是城市更新的一部分，其出發點是為了給城市創造更有觀賞性的景觀，豐富市民的生活，同時也制造了更多的話題。我們可以把這種命名為“亮更新”。
圖15 深圳市燈光秀
城市是一個有機的生命體，只要城市生生不息，更新就不會停止。為城市更美好的生活進行的所有事情都應該是廣義的城市更新的一部分，所以說更新是常態。
不管是深圳市政府主動開展的更新行為，還是通過制訂政策而把其他主體也納入進來的城市更新，政府都是主角，是主導者。
制定城市更新的規則是難度很大的，不能期望規則一步到位，所以更新的規則也要不斷地根據形勢、經濟條件的變化而不斷變化和更新。
最后，城市更新的目標一定是多贏，不斷完善的城市，會讓這個城市內所有的人受益。
（備注：文中所有圖片均來源與網絡）